Riktlinjer för markanvisning Säters kommun

Bakgrund

Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar trädde i kraft 2015-01-01. Lagen hänvisar alla kommuner som genomför markanvisningar att de ska anta riktlinjer för
markanvisning.

Riktlinjerna är tillämpliga endast i de fall där kontakten mellan kommunen och exploatör inte
skett genom någon form av tävling. I dessa fall ställs villkoren för vinnande anbud direkt i
marköverlåtelsehandlingen.

Definition markanvisning

I den nya lagen (SPS 2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar gör följande
definition av vad som avses med begreppet markanvisning:

”Med markanvisning avses i denna lag en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt till att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen äg markområde för bebyggande.”

Vidare slås i lagen fast att en kommun som genomför markanvisningar ska anta riktlinjer för
denna verksamhet. Riktlinjerna ska beskriva: ”kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för byggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning”.

Lagen definierar inte hur arbetet med markanvisning ska gå till utan det står kommunen fritt att själv utforma sina processer så länge dessa beskrivs i fastslagna riktlinjer. Markanvisning
förutsätter att marken inledningsvis ägs av kommunen. Mark som ägs av ett kommunalt bolag omfattas inte av denna definition.

Markupplåtelse eller marköverlåtelse

Lagen om riktlinjer för kommunala markanvisningar omfattar inte sådan direkt upplåtelse av
mark som kommunen gör via arrende eller tomträttsavtal. Inte heller försäljning av mark som
direkt marköverlåtelse omfattas av denna lag. Skälet till detta är att en markupplåtelse eller
marköverlåtelse som sker direkt inte föregås av att byggherren har: ”ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller
upplåtelse”.

När t.ex. Säters kommun säljer en tomt för villabebyggelse innehåller försäljningsprocessen en period där köparen och kommunen förhandlar om byggnadens utformning utan tomten säljs genom en direkt marköverlåtelse.

Säters kommuns modell för markanvisning

Modellen bygger på en avtalskedja med tre steg

1. Förstudie
2. Reservationsavtal (markanvisningsavtal)
3. Köpeavtal

Det uttalade syftet med modellen är

• Säkerställa att marken bebyggs
• Undvika markspekulation
• Påverkan på byggnaders utformning och bostäders upplåtelseform

Modellen beskrivs i detalj under rubriken ”Köpa mark för flerbostadshus och verksamheter”.

Markprissättning

Kommunen skall inte medverka till upptrissade priser men får inte heller sälja mark under
marknadsvärdet.

Vid anbudsförfarande: kan marken säljas till ett pris som marknaden visar sig villig att betala i de enskilda fallen. Utgångspris är alltid bedömt marknadsvärde. Vid direktanvisning: markpriset bestäms genom värdering av certifierad värderingsman. Detta värde skall användas vid marköverlåtelsen.

Exploateringskostnader: kostnader för allmänna anläggningar som blir en följd av ett
exploateringsprojekt ska fördelas mellan exploatören och kommunen utifrån vad som är rimligt med hänsyn till exploateringen. Om kommunen bekostat utredningar och åtgärder för att göra ett område byggklart läggs dessa kostnader till markpriset. Då byggherren bekostar detaljplanen ställs kostnader för utredningar och åtgärder direkt till byggherren.
Kostnad för ledningsanslutning tillkommer alltid.

Markpriset vid en markanvisningstävling kan utgå från bedömt värde men kan också vara en av urvalskriterierna. Om det senare gäller så skall kommunen ange ett lägsta pris.

Vägen till en förstudie

Vägen till en förstudie kan skilja sig åt. Valet av metod för att en förstudie avgörs från anvisning till anvisning. De metoder som används är följande:

Bedömningsgrunder

Då det finns flera intressenter för samma område görs ett urvalsarbete där hänsyn tas till flera
kriterier. Säters kommun eftersträvar vid val av byggherre en mångfald bland bostadsproducenter för att det ska finnas god konkurrensförhållanden på marknaden. Urvalet tar hänsyn till t.ex. framtida boende kostnader, tidigare genomförda projekt ,ekonomiska
förutsättningar, samt nytänkande eller engagemang för att bra boende och verksamhetsmiljöer kopplade till Säters identitet ,arkitektur och arv.

Valet av byggherre utgår också från hur väl det presenterade byggprojektet bidrar till kommunens mångfald av hustyper och upplåtelseformer.

Säters kommun välkomnar välvilja från byggherren att uppföra byggnader för särskilda behov som en del av i arbetet att skapa bostäder för alla.

Tilldelningsmetoder vid markanvisning

Markanvisningstävling :

En markanvisningstävling vänder sig till exploatörer som vill vara med och utveckla attraktiv kommunal mark. Syftet är att få fram så bra förslag som möjligt på hur ett område kan exploateras. Förslagen ska utgå från de förutsättningar som kommunen ger.

Vinnande förslag tecknar ett reservationsavtal med kommunen för att starta genomförandet av förslaget. Förstudieskedet blir därmed inte aktuellt. Reservationsprocessen inbegriper, vid en markanvisningstävling, även vid behov detaljplaneläggning av den aktuella tomten.

Anbudsförfarande

Säters kommun erbjuder mark till försäljning via en öppen anbudsinbjudan. Detta alternativ kan vara aktuellt då kommunen själv står som slutlig hyresgäst av fastigheten och byggnaden för kommunal verksamhet. Marken tilldelas i detta förfarande det anbud som kommer bäst ut vid värderingen av de olika anbuden i förhållande till, på förväg uppsatta kriterier och viktningar av dessa. Vinnande förslag tecknar ett reservationsavtal med kommunen för att starta genomförandet av förslaget. Förstudieskedet blir därmed inte aktuellt.

Direktanvisning:

Vid direktanvisning kan motivet vara att öka konkurrensen (t.ex. tilldela någon
byggherre som saknar projekt i Säters kommun) eller för att det rör sig en en sp eciellt och
intressant koncept.

Förstudie

Förstudien innebär att kommunen, under en begränsad tid, gör ett ensidigt åtagande att inte sälja en viss tomt till något annat företag än den aktuella byggherren. Förstudien är normalt
tidsbegränsad till 3–6 månader men kan i vissa enskilda fall löpa över en längre period.
Byggherren betalar inget till kommunen för förstudien, men förväntas under förstudietiden
presentera ett förslag på hur och vad som planeras att byggas. När kommunen och byggherren är överens om lämplig utformning av bebyggelsen arbetas handlingar fram för att ingå ett reservationsavtal (markanvisningsavtal).
Förstudien ska kompletteras med en genomförandeplan avseende hur projektet är tänkt att
genomföras.

Förstudieavtal kan tecknas av kommunstyrelsen.

Reservationsavtal (markanvisningsavtal)

Reservationsavtalet är ett avtal mellan byggherren och Säters kom mun som är tidsbegränsat till 6–12 månader. Avtalet innebär att kommunen förbinder sig att sälja tomten till byggherren, under förutsättning  att två villkor uppfyll av byggherren innan reservationsavtalets slut.

Byggherren ska

• Söka och få beviljat bygglov för sitt projekt i överrensstämmelse med förstudien, som genom reservationsavtalet formellt godkänns av kommunen.
• Påbörja byggnationen av tomten

För reservationen betalar byggherren normalt 10 procent av det slutgiltiga försäljningspriset per år.

Reservationsavgiften räknas av mot priset, om köpeavtalet skrivs inom reservationstiden.
Genomför byggherren projektet inom den avtalade reservationstiden betalas inte reservationsavgiften tillbaka. Uppfylls de ställda kraven inom reservationstiden övergår
markanvisningen i tecknande av ett köpekontrakt.

Om markanvisningen, av olika anledningar, inte kan genomföras enligt överenskommelse mellan parterna ska byggherren bära sina egna kostnader och har inte rätt att ställa krav på kommunen att få en ny markanvisning.

Reservationsavtal kan tecknas av kommunstyrelsen.

Köpekontrakt

Köpekontraktet ses som verkställighet av Reservationsavtalet. Det är först när det slutgiltiga
köpekontraktet är tecknat, som byggherren betalar hela priset (minus erlagd reservationsavgift). Efter det är det möjligt för byggherren att lagfara och inteckna fastigheten.